Условия действительности сделок

Последствия несоблюдения –п.1 ст. 165 ГК.

Государственная регистрация сделок – юридический акт, совершаемый государственным органом (учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) в отношении сделок с недвижимостью. Основные проблемы –

- соотношение с формой;

-случаи совершения (ст.164 ГК, ст.4 ФЗ; Инф. письмо Президиума ВАС от 16 февраля 2001 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «о государственной регистрации»). «В случаях, предусмотренных законом».

-значение – п.1 ст. 165 и п.3 ст. 433 ГК, Инф. письмо. По общему правилу – сделка не считается заключенной, действующей, а в случаях, установленных законом – ничтожна.

- порядок – заявительный, единый реестр; публичный; уплата госпошлины.

удостоверение – ст. 14 ФЗ – специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки.

Последствие несоблюдения – незаключенность, недействительность, при уклонении – регистрация по решению суда.

Условия - это требования, соблюдение которых необходимы для действительности сделок, для признания юридической силы сделки. Несоблюдение хотя бы одного из них делает сделку недействительной, т.е. не имеющей юридической силы сделки.

ГК РФ весьма жестко формулирует круг этих условий - это все, т.е. любые, требования закона или иных правовых актов, если закон не предусматривает иных последствий нарушения, а также основы правопорядка и нравственности (ст. 168, 169 ГК РФ).

Подобная широта подхода вызывает необходимость в выработке определенной системы требований, т.е. условий. В доктрине гражданского права традиционно все требования распределяют по четырем видам:

- требования, предъявляемые к субъектам (участникам) сделки - они должны обладать определенными законом и иными правовыми актами качествами;

- требования, предъявляемые к форме сделки и государственной регистрации сделки;

- требования, предъявляемые к условиям формирования воли и ее соответствию с волеизъявлением;

- требования, предъявляемые к содержанию сделки.

Рассмотрим каждое из них.

А) Требования, предъявляемые к субъектному составу сделки.

Сделка - это действие, а действовать в правовых отношениях могут только субъекты права, т.е. лица (ФЛ, ЮЛ, государственно-публичные образования). Для них способность совершать сделки - является элементом их правоспособности.

ФЛ обладают общей правоспособностью, поэтому в равной степени могут совершать все сделки, как предусмотренные законом или иными правовыми актами, так и не предусмотренные, но не противоречащие им.

ЮЛ обладают не одинаковой, не общей правоспособностью. Они в разной степени наделены способностью к совершению сделок. Среди них выделяют категорию юридических лиц со специальной (целевой) правоспособностью (это ГУПы и МУПы, некоторые другие коммерческие организации, для которых закон предусмотрел специальных характер правоспособности, а также все некоммерческие организации). Эти ЮЛ могут совершать только такие сделки, которые соответствуют целям деятельности, предусмотренным в учредительных документах. Если совершаются сделки, противоречащие целям и предмету деятельности, то нарушаются требования закона (ст. 49 ГК РФ).

ЮЛ, обладающие с точки зрения закона общей правоспособностью, могут сами в учредительных документах ограничить цели и предмет своей деятельности (статья 49). Это осуществляется путем включения в учредительные документы исчерпывающего (законченного) перечня видов деятельности, которыми соответствующая организация вправе заниматься. ГК РФ в ст. 173 требует, чтобы в таких случаях организации следовали установленному ограничению в том числе и при совершении сделок (не могут совершать сделки в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в учредительных документах). Соответственно это требование становится условием действительности сделки, а его несоблюдение влечет за собой недействительность совершаемой сделки. Но только в сочетании с субъективным фактором - знании об этом нарушении со стороны контрагента по сделки ("если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности).

Кроме того для юридических лиц, как для субъектов права, законность сделки определяется в зависимости от того, кто ее совершает от имени юридического лица. Как известно, юридические лица приобретают права и принимают обязанности через свои органы (ст. 53 ГК РФ). Органы ЮЛ при этом должны действовать в соответствии законом, иными правовыми актами и учредительными документами ЮЛ. Соблюдение всех этих требований составляет условия действительности сделок, совершаемых ЮЛ. Однако, если нарушение органом ЮЛ пределов своих возможностей (выход за пределы компетенции), установленный для него законами и другими правовыми актами, безо всяких условий влияет на действительность сделки, то выход органа за пределы, установленные для него учредительными документами, влияет на действительность совершаемой сделки лишь в сочетании с субъективным фактором. Речь идет о случаях, когда в учредительных документах полномочия органа на совершение сделки ограничены по сравнению с тем, как они определены законом. Такого рода нарушения (когда сделка соответствует закону, но нарушает положения учредительных документов) имеют значение условия действительности сделки только в сочетании со знанием об этих ограничениях другой стороны сделки. Требованию соответствия сделки учредительным документам с точки зрения полномочий органов посвящена отдельная ст. ГК РФ - 174, а также постановление Пленума ВАС РФ от 14 мая 1998 г. "О некоторых вопросах применения ст. 174 ГК РФ при реализации органами юридического лица полномочий на совершение сделок".

И наконец, любая сделка вызывает последствие в виде осуществления ее участниками какой-либо деятельности (по передаче вещей, выполнению работ, оказанию услуг и др.). Отдельные виды деятельности подлежат лицензированию, т.е. субъекты, осуществляющие лицензируемые виды деятельности должны иметь лицензии. Это обстоятельство формирует следующую разновидность условий действительности сделки по ее субъектному составу - соответствие с имеющимися у сторон лицензиями. Ст. 173 ГК РФ формулирует указанное условие действительности в сочетании с субъективным фактором - знание о незаконности совершаемой сделки (ввиду отсутствия лицензии) другой стороны в сделке.

Сделка - это волевой, целенаправленный акт поведения (юридический акт). Поэтому совершать их своими собственными действиями могут только лица, наделенные способностью к волевым действиям. Для граждан эта способность составляет элемент дееспособности (сделкоспособность). Соответственно для сделок с участием граждан условие действительности является дееспособность гражданина, ее совершающего. Именно о нем сказано в нормах ст.171 (сделки, совершенные недееспособными); 172 (сделки несовершеннолетних, не достигших 14 лет); 175 (сделки несовершеннолетних от 14 до 18 лет) и 176 (сделки ограниченных в дееспособности). Разные категории дееспособности и различны условия действительности сделок.

Б) Требования формы и госрегистрации сделок.

Речь может идти только о письменной форме как условии действительности сделки. Такое значение имеет простая письменная форма (в виде исключения из общего правила, если это предусмотрено законом), а также нотариальная форма, если иное не предусмотрено законом. Иное предусмотрено п.2 ст. 165 ГК РФ (если суд не признает действительность сделки).

Соблюдение требований госрегистрации является условием действительности сделки в случаях, предусмотренных законом.

В) Надлежащие условия формирования воли. Единство воли и волеизъявления.

При заключении сделки требуется желание ее совершить, осознание, намерение (внутренняя воля) и выражение этого желания вовне (волеизъявление). Соответственно условиями действительности сделки, относящиеся к фактору воли и волеизъявлению, являются:

- фактическое наличие способности к формированию волевого поведения. Или как сказано в ст. 177 ГК РФ "способности гражданина понимать значение своих действий и руководить ими". Это состояние не связано с дееспособностью. Речь идет о фактической, а не юридической способности к волевому поведению;

- нормальные с точки зрения закона условия формирования воли. Норма указана в законе путем обозначения недопустимых искажений: обман, заблуждение, угроза, насилие, стечение тяжелых обстоятельств, злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной (ст. 178, 179 ГК). Злонамеренное соглашение - сговор между представителем и другой стороной, имеющий целью обеспечить интересы другой стороны и представителя в ущерб интересов представляемого;

- соответствие воли и волеизъявления (ст. 170 ГК РФ).

Г) Требования, предъявляемые к содержанию сделки, т.е. к ее условиям. Они не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также основам правопорядка и нравственности.